Kredyt hipoteczny

Kredyty hipoteczne to jedne z najczęściej zaciąganych przez klientów banków zobowiązania. Są to kredyty celowe, które zaciąga się na znaczną wartość i długi okres współpracy z instytucją bankową. Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, poznaj jego szczegółową charakterystykę. Sprawdź, czy masz szansę, aby uzyskać tego rodzaju wsparcie finansowe i na jakich warunkach udzielane są takie zobowiązania. Doradcy z Finanse Dla Ciebie prezentują w tym zakresie niezbędne informacje.

• About
• Latest Posts

Katarzyna

Kompetentny specjalista od kredytów bankowych, w szczególności hipotecznych oraz gotówkowych, której wiedza wzbogaca cały zespół. Ponad jedenaście lat nieprzerwanego doświadczenia w branży kredytowej przekłada się na skutecznośći fachowość w uzyskiwaniu wnioskowanych przez klientów kwot kredytów, przy jednoczesnym zachowaniu rzetelnego spojrzenia na sytuację klienta i szybkim przedstawieniu możliwych najlepszych ofert i dróg postępowania. Klienci doceniają poczucie pewnościi oszczędność własnego czasu, uzyskane dzięki wsparciu Kasi w całym procesie kredytowym.

Latest posts by Katarzyna (see all)

• Łatwy dostęp do gotówki przyczyną spirali zadłużenia - 2022-06-19

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest kredytem celowym. Wiąże się z dosyć wysokim ryzykiem kredytowym, ponieważ zobowiązanie brane jest na dużą wartość, długi jest również okres współpracy z bankiem. Właśnie dlatego instytucje bankowe skrupulatnie weryfikują zdolność kredytową potencjalnych klientów, aby kredyty hipoteczne mogły być udzielane tylko w pełni wiarygodnym i wypłacalnym kredytobiorcom.

Celem kredytów hipotecznych jest uzyskanie finansowego wsparcia na zakup nieruchomości. Kredyt hipoteczny można wziąć na:

• Mieszkanie z rynku wtórnego,
• mieszkanie z rynku pierwotnego,
• dom z rynku wtórnego,
• budowę domu wolnostojącego,
• działkę budowlaną,
• innego rodzaju nieruchomość, na przykład lokal usługowy czy pomieszczenie gospodarcze.

Porównaj różne oferty banków

Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, porównaj co najmniej kilka konkurencyjnych ofert różnych instytucji bankowych. Czy wiesz, że Polacy wciąż popełniają podstawowy błąd, nie weryfikując propozycji i składając wniosek o kredyt w tej instytucji bankowej, z którą już współpracują? Zdaniem doradców z Finanse Dla Ciebie taka strategia nie zawsze jest opłacalna. Na rynku usług finansowych panuje ogromna konkurencja, przez co każdy bank musi wręcz walczyć o klienta. Znacznie bardziej wartościowi są więc ci nowi, aniżeli stali i lojalni i to im proponowane są lepsze, bardziej atrakcyjne i opłacalne warunki współpracy.

Co istotne, chociaż każdy kredyt bankowy musi być zgodny z przepisami polskiego prawa oraz normami unijnymi, to jednak banki realizują własną politykę udzielania takich zobowiązań i mogą dyktować zupełnie inne warunki. Warto, aby wybrać kredyt hipoteczny na tyle elastyczny, aby został dopasowany do indywidualnych potrzeb, oczekiwań i możliwości spłaty klienta. Jednym słowem, najlepszy kredyt hipoteczny to ten, który jest “szyty na miarę”.

Jak porównać oferty kredytów hipotecznych?

Najlepszą opcją jest współpraca z doświadczonymi doradcami finansowymi, którzy doskonale znają mechanizmy udzielania kredytów hipotecznych, dzięki czemu są w stanie wybrać najlepszy dla konkretnego klienta produkt bankowy. Doradca przeprowadza szczegółowy wywiad z przyszłym kredytobiorcom, poznaje jego potrzeby i sytuację finansową. Na tej podstawie weryfikuje aktualne, dostępne zobowiązania hipoteczne i przedstawia oferty. Co więcej, doradca niejednokrotnie jest wsparciem merytorycznym, pomaga spełnić wszelkie formalności i oferuje pomoc na każdym etapie współpracy z bankiem, również już wtedy, kiedy klient spłaca miesięczne raty. Pośrednik nierzadko negocjuje też warunki umowy z bankiem, uzyskując w ten sposób korzystne zapisy w umowie.

Porównanie bieżących ofert kredytów hipotecznych może przebiegać także przy wykorzystaniu dostępnych w sieci narzędzi. To między innymi kalkulator kredytowy oraz ranking kredytów hipotecznych.

Kalkulator kredytu hipotecznego - jak z niego korzystać?

Polacy chcą zaciągać kredyty bankowe szybko, przy minimum formalności, a same zobowiązania mają być tanie, czyli generować jak najniższe koszty. W przypadku kredytów hipotecznych, które obarczone są wysokim ryzykiem kredytowym, nie zawsze jest to możliwe.

Do oceny opłacalności danego zobowiązania można wykorzystać dostępny w sieci kalkulator kredytów hipotecznych. Pamiętaj jednak, że to narzędzie jedynie oszacuje koszty, jakie kredytobiorca poniesie w całym okresie współpracy z bankiem. Rzeczywiste opłaty zostaną przedstawione dopiero wtedy, kiedy analitycy kredytowi poznają zdolność kredytową i potrzeby swojego potencjalnego klienta. Nie ma jednak wątpliwości, że korzystanie z kalkulatora kredytowego pozwala poznać mniej więcej opłacalność wybranej opcji uzyskania finansowego wsparcia.

Jak skorzystać z kalkulatora kredytowego? To bardzo proste. Wystarczy w odpowiednie rubryki wpisać konkretne wartości, jak koszt nieruchomości, dogodną liczbę rat. Wartość wkładu własnego, generowane dochody. Dzięki temu w kilka sekund udaje się poznać przybliżoną ratę oraz całkowite koszty współpracy z bankiem.

Jak weryfikować dane w rankingach kredytów hipotecznych?

Kolejne narzędzie, z którego można dogodnie korzystać w internecie, to ranking kredytów hipotecznych. To zestawienie, które porównuje najważniejsze dla atrakcyjności i opłacalności danego zobowiązania czynniki. Dzięki temu w jednym miejscu i w krótkim czasie udaje się poznać różnice w warunkach, jakie stawiają różne instytucje bankowe. Na jakie kryteria warto zwracać uwagę? To przede wszystkim:

• Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (wskaźnik RRSO). Wskazuje na wszelkie opłaty, nie tylko oprocentowanie czy marżę, ale również prowizję, jaka jest wymagana przez bank za udzielenie kredytu czy koszty obowiązkowego ubezpieczenia,
• maksymalna wartość kredytu hipotecznego,
• maksymalny okres współpracy i liczba rat,
• warunki dotyczące weryfikacji zdolności kredytowej klienta,
• minimalna wartość wkładu własnego,
• dodatkowe warianty, jak wcześniejsza spłata kredytu, nadpłacanie zobowiązania czy możliwość wzięcia wakacji kredytowych.

Każdy kredyt hipoteczny jest inny. Różne są także potrzeby kredytobiorców. Właśnie dlatego tego rodzaju zobowiązanie za każdym razem musi być dopasowane indywidualnie.

Kto ma szansę na kredyt hipoteczny - zdolność kredytowa

Zanim bank wyda decyzję pozytywną w zakresie udzielenia kredytu hipotecznego, najpierw dokładnie zweryfikuje zdolność oraz historię kredytową wnioskującego o finansowe wsparcie. Należy jednak mieć na uwadze, że na zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy wpływają liczne czynniki. To na przykład:

• Wysokość generowanych dochodów,
• koszty stałe dla gospodarstwa domowego,
• inne zobowiązania bankowe i pozabankowe,
• historia kredytowa analizowana poprzez raport BIK.

Zdolność kredytowa wyliczana jest za każdym razem. Znaczenie dla jej wyliczania mają również potrzeby klienta, na przykład wysokość kredytu, jaki ma być zaciągnięty, rodzaj nabywanej nieruchomości czy liczba koniecznych do spłaty rat. Zdolność kredytowa jest tym lepsza, im większy wkład własny wniesie kredytobiorca.

Pamiętaj, że banki nie współpracują z niewypłacalnymi i niewiarygodnymi klientami. Jeśli raport BIK wskazuje na opóźnienia w płatnościach albo na Twoim koncie zarejestrowane są przeterminowane należności, raczej nie masz szans na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Zwróć też uwagę, że na zdolność kredytową wpływ mają różne czynniki i ich zależność pomiędzy sobą. Nie wystarczy generowanie naprawdę pokaźnych zarobków, jeśli potencjalny klient ma wysokie koszty stałe, a wysoki wkład własny może okazać się niewystarczający w obliczu długów.

Ponadto należy mieć na uwadze, że wpływ na wydanie decyzji pozytywnej mają również kryteria, które mogą kwalifikować przyszłego klienta do grupy wiarygodnych i wręcz pożądanych kredytobiorców albo wręcz odwrotnie. Analitycy kredytowi zawsze biorą pod uwagę:

• Wiek kredytobiorcy,
• miejsce zamieszkania,
• wykształcenie,
• stan cywilny,
• liczbę dzieci,
• liczbę domowników w gospodarstwie domowym,
• stabilność dochodów,
• rodzaj zatrudnienia.

Wkład własny a kredyty hipoteczne

Zgodnie z tzw. Rekomendacją S wszystkie kredyty hipoteczne muszą posiadać dodatkowe zabezpieczenie w postaci wkładu własnego. Oznacza to, że niemożliwe jest otrzymanie kredytu na mieszkanie czy dom bez wkładu własnego i wynika to z przepisów polskiego prawa oraz norm unijnych.

Dzisiaj obowiązkowy wkład własny wynosi 20% całkowitej wartości nabywanej nieruchomości, natomiast niektóre banki decydują się go obniżać do 10%. Kredytobiorcy mogą z takiej opcji skorzystać, nabywając dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które minimalizuje ryzyko niewypłacalności klienta.

Jak potwierdzają fachowcy z Finanse Dla Ciebie, wkład własny nie musi być wnoszony w formie gotówki. Niektóre instytucje bankowe bardzo często akceptują inne formy tego rodzaju zabezpieczenia. Dzięki temu wkład własny o konkretnej wartości może być wyrażony w postaci:

• Zabezpieczenia hipotecznego innej nieruchomości, która jest własnością lub współwłasnością klienta i nie ciąży na niej żadne inne zabezpieczenie,
• zabezpieczenia oszczędności na koncie oszczędnościowym lub lokatach,
• zabezpieczenia środków na kontach IKE lub IKZE,
• środków, które już zostały poniesione w celach inwestycyjnych, na przykład na zakup działki budowlanej, na której ma zostać wybudowana nieruchomość czy na rozpoczęcie budowy, na przykład wybudowanie fundamentów.

Wkład własny jest obowiązkowy i wchodzi w skład kryteriów, które analizuje się przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

Im większy jest wkład własny, tym koszty kredytowe stają się niższe, lepsza jest również zdolność kredytowa potencjalnego kredytobiorcy.

Koszty kredytów hipotecznych

Komercyjne instytucje bankowe działają w celach zarobkowych, nie można więc liczyć na to, że kredyt hipoteczny zostanie udzielony za darmo. Wręcz przeciwnie, jest to jedno z tych zobowiązań finansowych, które generuje wysokie koszty.

Potencjalni kredytobiorcy bardzo często popełniają ogromny błąd, weryfikując opłacalność zobowiązania kredytowego jedynie na podstawie oprocentowania oraz informacji o wysokości miesięcznej raty. To zbyt mało, aby móc ocenić atrakcyjność kredytu hipotecznego. Pod uwagę należy brać:

• Oprocentowanie kredytu,
• marżę, jaką narzuca bank,
• prowizję, jaka pobierana jest za udzielenie kredytu hipotecznego (niektóre banki z niej rezygnują),
• koszty ubezpieczenia,
• dodatkowe opłaty, jakie zwiększają całkowite koszty współpracy z bankiem, w tym opłaty związane z założeniem i prowadzeniem rachunku bankowego do obsługi kredytu i spłaty miesięcznych rat, odsetki za zwłokę w spłacie należności czy koszty wcześniejszej, całkowitej spłaty zobowiązania hipotecznego.

Oprocentowanie stałe czy zmienne kredytu hipotecznego?

Na główny koszt miesięcznej raty, jaką zobowiązuje się płacić kredytobiorca, wpływ ma narzucona przez bank marża oraz zmienna stopa procentowa, na którą instytucja bankowa nie ma już wpływu. W ostatnim czasie możemy zauważyć wzrost stopy procentowej, którą narzuca Rada Polityki Pieniężnej, chcąc walczyć z inflacją w Polsce. Niestety, rzutuje to niekorzystnie na koszty miesięcznych rat, które od października 2021 roku wzrosły o co najmniej kilkaset złotych.

Aby uniknąć przykrych konsekwencji decyzji Rady Polityki Pieniężnej, kredytobiorca może zdecydować się na kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym. Dotychczas powszechny był kredyt z oprocentowaniem zmiennym, ponieważ generował finalnie niższe koszty.

Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego sprawia, że bank bierze na siebie niejako ryzyku utraty zarobku w sytuacji, w której stopy procentowe zostaną podniesione. Właśnie dlatego koszty kredytowe są w takim przypadku nieco większe, natomiast jak widać obecnie, jest to rozsądna i bezpieczna opcja, która pozwala sprawnie prognozować wydatki w ramach miesięcznych płatności w długim okresie.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Banki muszą minimalizować ryzyko kredytowe i robią to także poprzez narzucanie obowiązkowego ubezpieczenia. Oczywiście, polisę można nabyć w banku, z którym zaciąga się kredyt hipoteczny, natomiast nie ma takiej konieczności. Kredytobiorca może skorzystać z oferty dowolnego towarzystwa ubezpieczeniowego, jeśli tylko pakiet polisy jest zgodny z warunkami, jakie stawia bank. Takie rozwiązanie bardzo często jest tańsze. Pamiętaj, że bank zarabia na swoich klientach, narzucając na wszystkie dodatkowe produkty dodatkowe opłaty.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego może być traktowane jako forma dodatkowego zabezpieczenia, na przykład w przypadku ryzyka niskiego wkładu własnego. Banki mogą również indywidualnie narzucać konieczność nabywania polis różnego rodzaju, w tym:

• ubezpieczenie nieruchomości,
• ubezpieczenie na życie kredytobiorcy,
• ubezpieczenie od nagłej utraty pracy kredytobiorcy,
• ubezpieczenie od trwałego uszczerbku na zdrowiu kredytobiorcy,
• ubezpieczenie pomostowe, konieczne do momentu ustanowienia prawomocnego wpisu do hipoteki w księdze wieczystej.

Formalności, jakie trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny

Przejście przez cały proces ubiegania się o kredyt hipoteczny, aż do wydania przez bank decyzji pozytywnej, naprawdę nie jest prosty. Właśnie dlatego potencjalni kredytobiorcy najczęściej korzystają z usług profesjonalnych doradców finansowych.

W ramach zaciągania kredytu hipotecznego wyróżnić można kilka podstawowych etapów:

1. Weryfikacja własnych potrzeb i możliwości spłaty
2. Analiza bieżących ofert banków
3. Kalkulacja kosztów i porównanie warunków
4. Skompletowanie niezbędnych dokumentów
5. Wypełnienie i złożenie kompletnego wniosku o kredyt hipoteczny
6. Wypłata środków przez bank i nabycie wymarzonej nieruchomości.

Jakie dokumenty są niezbędne, aby uzyskać kredyt hipoteczny?

To wewnętrzne regulacje banku wskazują, jakie formalności należy spełnić, aby móc otrzymać kredyt hipoteczny. Dokumenty, które przyszły kredytobiorca musi złożyć wraz z wnioskiem kredytowym, są również zależne od rodzaju nabywanej nieruchomości czy indywidualnej sytuacji finansowej i sposobu generowania dochodu przez klienta banku.

W tej podstawowej formie kredytobiorca musi dostarczyć do banku:

• Zaświadczenie o rodzaju zatrudnienia,
• zaświadczenie o wysokości generowanych dochodów,
• w przypadku firmy, dokumenty finansowe prowadzonej działalności gospodarczej,
• wyciąg z konta.

Forma i wysokość generowanych dochodów

Kredyt hipoteczny możliwy jest do uzyskania nie tylko przez osoby, które swoje dochody generują z tytułu zatrudnienia na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Oczywiście, banki z reguły najłagodniej traktują takich klientów i rzeczywiście oferują im najlepsze warunki współpracy, natomiast szansę na kredyt hipoteczny mają również potrzebujący finansowego wsparcia, którzy generują dochody w zupełnie inny sposób.

Akceptowaną formą zatrudnienia jest również umowa o pracę na czas określony, umowa o dzieło, umowa zlecenie czy prowadzenie własnej firmy.

Znaczenie ma nie tylko forma zatrudnienia, ale również wysokość osiąganych dochodów. Banki oprócz ich weryfikacji na podstawie zaświadczeń o zarobkach czy analizy rocznych rozliczeń firmy, bardzo często sprawdzają również wpływy na konto bankowe klienta.

Im zarobki potencjalnego klienta są wyższe, tym lepsza jest jego zdolność kredytowa. Znaczenie ma również wartość całego kredytu hipotecznego oraz inne koszty stałe, jakie reguluje przyszły kredytobiorca.

Współpraca z bankiem w długim okresie spłaty kredytu hipotecznego

Czy wiesz, że przeciętny kredyt hipoteczny zaciągany jest na 30 lat, ale jego spłata następuje średnio po 13 latach współpracy z bankiem? Okazuje się, że jest to zobowiązanie, które generuje konieczność długiej spłaty miesięcznych rat, natomiast kredytobiorca nigdy nie ma pewności, jak będzie wyglądać jego sytuacja finansowa na przestrzeni kolejnych rat.

Ponieważ ryzyko kredytowe w przypadku kredytu na mieszkanie lub dom jest naprawdę wysokie, znaczenie ma nie tylko wysokość kosztów takiego zobowiązania, ale również inne warunki, które świadczą o komforcie w zakresie regulowania należności. Zanim do banku zostanie złożony wniosek o kredyt mieszkaniowy, warto poznać zasady współpracy. Kredytobiorca powinien brać pod uwagę dodatkowe aspekty, które mogą rzutować na atrakcyjność i opłacalność całego zobowiązania kredytowego. Do takich zaliczają się kwestie możliwości nadpłacania kredytu hipotecznego, wcześniejsza, całkowita spłata zobowiązania czy szansa na wakacje kredytowe w razie takiej potrzeby na dogodnych warunkach.

Nadpłacanie kredytu hipotecznego

Chociaż kredyt hipoteczny może być wzięty nawet na 30 lat, to bardzo często dobra sytuacja finansowa kredytobiorcy pozwala spłacić go znacznie szybciej. Instytucje bankowe dają dwie opcje nadpłacania kredytu mieszkaniowego, z których klient może wybrać tę najbardziej dogodną.

Pierwszym rozwiązaniem jest nadpłacanie rat kredytu o określonej wartości, na przykład każdego miesiąca, drugą opcją są jednorazowe wpłaty na poczet spłaty kredytu hipotecznego, cyklicznie co kilka miesięcy, raz w roku albo raz na kilka lat.

Możliwości “uszczuplania” zobowiązania kredytowego także są różne. Nadpłacając kredyt, kredytobiorca może liczyć na zmniejszenie wartości każdej, miesięcznej raty albo pozostawienie wartości rat o tej samej wysokości, ale za to skróceniu ulegnie okres współpracy z instytucją bankową.

Wybór jest zawsze indywidualny i należy do kredytobiorcy. Możliwości nadpłacania są dostępne, a efekty takich operacji powinny spełniać potrzeby i oczekiwania klienta.

Wcześniejsza, całkowita spłata kredytu hipotecznego

Biorąc kredyt hipoteczny na 30 lat, nie możesz mieć pojęcia, jaka będzie Twoja sytuacja finansowa w przyszłości. Zdarza się, że kredytobiorcy przestają radzić sobie z miesięcznymi płatnościami i stają się niewypłacalni, ale znacznie częściej ich płynność finansowa uległa poprawie. Polskie społeczeństwo stale się wzbogaca, generujemy również większe oszczędności. Nadwyżka finansowa może być wystarczająca, aby jednorazowo spłacić cały kredyt hipoteczny przed wymaganą datą ostatniej raty, jaka została zapisana w umowie.

Banki mają obowiązek udostępniać taką opcję swoim klientom. Niedopuszczalne jest blokowanie całkowitej spłaty kredytu przed wymaganym czasem. Dla samych instytucji bankowych jest to oczywiście nieopłacalne, ponieważ tracą odsetki naliczane poprzez oprocentowanie każdej raty. Dla kredytobiorców opcja wcześniejszego zakończenia współpracy z bankiem jest jak najbardziej korzystna i opłacalna. Jeśli tylko pojawia się taka szansa, jak najbardziej warto z niej korzystać.

Wakacje kredytowe

Opcja wakacji kredytowych zaczęła cieszyć się szczególnym zainteresowaniem w momencie wybuchu pandemii koronawirusa. Ogromny kryzys gospodarczy i rządowe obostrzenia sprawiły, że kredytobiorcy nie mieli możliwości generowania dochodów, przez co nierzadko przestali spłacać miesięczne zobowiązania. W żadnym przypadku brak spłaty raty nie jest korzystny, chyba że zostanie to uzgodnione z bankiem wcześniej. Opóźnienia w płatnościach albo przeterminowane należności nie tylko generują odsetki karne, ale psują też wizerunek kredytobiorca, patrząc na raport BIK i historię kredytową.

Wakacje kredytowe są właśnie po to, aby móc zawieszać raty na konkretny okres bez ryzyka powstawania negatywnych efektów braku płatności. Są doskonałym rozwiązaniem w przypadku przejściowych problemów finansowych klienta banku i utraty jego płynności finansowej. Wakacje kredytowe mogą być również dobrym sposobem na oddłużenie, jeśli zachodzi taka potrzeba.

Każdy bank ustala własne warunki udzielania wakacji kredytowych. Niektóre instytucje oferują zawieszenie rat na okres 6 miesięcy w całym okresie kredytowania, inne proponują możliwość wzięcia wakacji kredytowych tylko raz w roku albo dwa razy w ciągu wszystkich lat regulowania należności.

Czy kredyt hipoteczny zawsze jest opłacalny?

Jak potwierdzają eksperci finansowi z Finanse Dla Ciebie, sytuacja na rynku usług finansowych zmienia się diametralnie, a warunki kredytów hipotecznych za każdym razem są inne. Ponieważ konkurencja między instytucjami bankowymi jest ogromna, banki walczą o klientów, oferując coraz lepsze warunki kredytowe. Właśnie dlatego uznaje się, że zobowiązania zaciągnięte jeszcze kilka lat temu były brane na znacznie gorszych zasadach współpracy, aniżeli te bieżące.

Jeśli masz już kredyt hipoteczny, ale nie jesteś zadowolony z warunków jego spłaty, zawsze możesz postarać się o ich zmianę. Pośrednicy finansowi chętnie przeprowadzą w Twoim imieniu renegocjacje zapisów umowy, a jeśli to konieczne, przeniosą kredyt hipoteczny do innego banku, który będzie oferował znacznie lepsze warunki współpracy.

Jeśli nie radzisz sobie ze spłatą miesięcznych rat, możesz skorzystać z hipotecznego kredytu konsolidacyjnego. Istnieje również wiele sposobów na to, aby pozbyć się niechcianych płatności i wreszcie odzyskać płynność finansową, by móc sprawnie zarządzać własnym budżetem.

Pamiętaj, że kredyt hipoteczny pozwala spełniać marzenia o własnych “czterech kątach”, ale nierzadko staje się też przyczyną finansowych problemów. Właśnie dlatego decyzja o współpracy z bankiem musi być naprawdę dobrze przemyślana, a oferta kredytu dopasowana do indywidualnych potrzeb i możliwości spłaty.